Piata imobiliara. Care sunt preturile reale in Bucuresti, pe documente

Am urmarit foarte atent o vanzare imobiliara din Bucuresti, facuta in urma cu circa o luna. Pentru ca cel mai bine e sa mergi la sursa. Informatiile din acest domeniu sunt distorsionate, fiecare jucator (vanzatorul si respectiv cumparatorul) incercand sa traga spuza pe partea lui. Asa ca am profitat de oamenii pe care ii stiu in piata si le-am cerut documentele, cu promisiunea ca nu dezvalui date personale.. E vorba de un apartament situat in zona Calarasi din Capitala. Initial, s-a cerut pentru el o suma de peste 95.000 de euro. Apoi pretul a scazut la 85000 si in final s-a vandut la inceputul lunii mai cu 77.000 de euro. Suprafata utila, circa 71 m.p.

Aveti aici raportul real de evaluare, iar aici un document de proprietate. Contractul cu banca e mai dificil de postat.

Continue reading

Iar despre preturile locuintelor, dezvoltatori si costul viitor al Primei Case

Cei care au construit ditamai ansamblurile rezidentiale inca viseaza frumos. Si-au facut bugete prin care spera la profituri mult prea mari fata de posibilitatile cumparatorilor.

Prima Casa (1,2,3,4 si urmatoarele) le ajuta doar pe banci si pe dezvoltatori. Romania a copiat prost acest program de la alte state, cu toate ca bolile economiei noastre sunt fundamental diferite de cele ale respectivelor tari. E ca si cum ai avea doi bolnavi la pat, unul suferind de cancer si celalalt de sinuzita. Medicul primului ii administreaza citostatice. Medicul celuilalt (romanul, in acest exemplu) se uita pe furis ce face colegul lui si ii aplica acelasi tratament si celui de-al doilea bolnav.  Primul are sanse de vindecare, al doilea niciodata.

Vezi in text cum arata bugetul unui dezvoltator si un raport de evaluare imobiliara de luna trecuta

Continue reading

Cateva vorbe despre piata imobiliara si mecanismele de reglare a acesteia

Am asistat de curand la cresterea si apoi la prabusirea abrupta  pietei imobiliare. Caderea acestei piete si criza au dus la scaderea consumului, a investitiilor imobiliare si a redus averea neta a populatiei. Evoluţia preţurilor la locuinţe a fost insa influenţată nu numai de factori macroeconomici, cum ar fi venitul si ratele de dobândă, ci si  de politicile structurale privitoare la pieţele imobiliare ori de reglementarile privind modul de finantare a achizitiei de locuinte.

Continue reading

Dezvoltatori imobiliari sau nesimtiti? Cum se cheama cand construiesti cu 650 eur/mp si vinzi cu 1150?

Construiau cu 650 de eur/mp si il vindeau cu 1100. Cam asta erau costurile dezvoltatorilor imobiliari si acestea, veniturile. Profitul curat era de aproape 100%. Cheltuiau cu personalul foarte putin. O secretara lua cam 300 de eur, in Bucuresti. In Iasi sau Baia Mare castigau inca si mai putin. Multi erau veniti din afara, momiti de profiturile pe care le faceau aici. Nu s-au oprit nici in 2008, cand in jur deja criza facea ravagii. Au cerut si au primit avansuri de la cei mai putin atenti la directia in care o ia piata imobiliara.

Cunosc oameni care au facut credit la banca, au achitat 80% din valoarea unui apartament, dar dezvoltatorul n-a mai terminat proiectul. Oamenii se judeca acum pentru a-si re-capata banii inapoi. Cazul de care aminteam este dramatic prin faptul ca, dupa ce ca plateste rate la credit, amicul meu mai achita si chiria unei garsoniere, apartamentul platit fiind ca si pierdut.

Continue reading

Cum influenteaza politica monetara, pretul apartamentelor?

Cateva cuvinte despre o lucrare buna, editata de ECB. De fapt, o comparatie intre SUA si zona euro, cu privire la pietele imobiliare si la transmisia socurilor de politica monetara .
Introducere: Rolul pietei imobiliare in ciclurile de business a fermecat de mai multa vreme mintile luminate ale cercetatorilor si academicienilor . Multi dintre ei se intrebau la ceas de seara cum naibii influenteaza concret politica monetara, investitiile si preturile pe piata imobiliara. Ce efect are ea, politica monetara, asupra pretului garsonelelor o vorba sau o decizie a lui Bernanke respectiv Trichet? Unde se duc preturile, cand se duc?
Continue reading

Familia Ionescu si teapa bancara-imobiliara

Familia Ionescu a luat un credit de la o banca azi repaosata intru Domnul. Tare s`a mai bucurat domnul Ionescu, afland ca banca la care era dator vandut, a falimentat. Creditul era luat pe o firma la care membrii familiei Ionescu erau asociati. Firma au inchis`o in urmatorul an de la decesul bancii, au facut o alta mai trainica si mai frumoasa si toate pareau a merge foarte bine. Pana nu demult, cand s`au trezit dati in judecata de un cabinet de executori judecatoresti, sa dea inapoi cei 50.000.000 de euro luati. « Cine, nooooooi ? » s`au intrebat revoltati Ionestii. Cui sa`i dea, din moment ce banca nu mai exista? Cum sa returnezi unei fantome, banii ? Au ajuns la Tribunal si au castigat. In acest caz, fraierii sunt nu cine au luat banii, ci aia care i`au dat. Iata un fragment revelator…

Continue reading

EL MUNDO: Accesul la locuinţă, aproape imposibil pentru 92% dintre romani

Din articolul aparut azi in El Mundo, Spania.
Intrarea României în UE în ianuarie 2007 i-a influenţat pozitiv economia. Indicatorii macroeconomici actuali sunt buni, într-o ţară care s-a confruntat cu lipsurile din timpul comunismului, deşi dezvoltarea ei este încă departe de cea a multora dintre noii membri europeni. PIB-ul, care creşte anual, a cunoscut o dinamica de 6% în 2007 , pe fondul dezvoltarii constructiilor (33,6%). Fapt este că România a experimentat o puternică dezvoltare imobiliară în ultimii ani, situaţie care acum începe să se stabilizeze. Preţul locuintelor continuă să crească, dar nu cu paşi foarte mari.
“Piaţa imobiliară a trăit un boom total, dar acum a apărut o anumită stagnare”, explică Laura Vazquez, de la imobiliara spaniolă Hercesa în România. Concret, preţul locuinţei a urcat în jur de 20% anual pentru că, potrivit lui Vazquez, “s-a trăit mult din excesul de cerere, dar acum există o reajustare”.
Această situaţie se simte în preţul caselor. În timp ce în 2003, un metru pătrat oscila în Bucureşti între 300-500 euro, în prezent preţul mediu al unei locuinte noi în capitală este de 2.475 euro/mp, ajungând uneori până la 3.000 euro/mp.
Evoluţia a fost similară în alte mari oraşe ca Timişoara, Cluj, Brasov şi Constanţa.

Dificultatea cumpărării

În România a început să apară o clasă medie, mai ales în marile oraşe. Aceşti cetăţeni au devenit principalii cumpărători de case noi, datorită creşterii salariilor lor.
Clienţii cei mai obişnuiţi sunt tineri sub 29 de ani, care au încredere că veniturile lor vor spori. Aproape toţi optează pentru o locuinţă nouă, iar cei care caută o casă la mâna a doua sunt foart epuţini.
Totuşi, potrivit unui studiu, 25% dintre români vor să-şi cumpere casă în viitorii zece ani, dar în prezent doar 7,5%, adică 400.000 de persoane au capacitatea financiară pentru asta.
Potrivit lui Alejandro Solano, director comercial al Hercesa în România, “trebuie făcută o distincţie între Bucureşti şi restul României. Bucureştiul este ca un mic balon, aici salariile sunt triple decât în alte zone ale ţării. Nici în interiorul capitalei nu poate oricine să-şi cumpere o casă”.

Paradis pentru investitorii străini

Piaţa imobiliară românească a devenit un ‘paradis’ pentru firmele străine, care sunt mulţumite de preţurile scăzute şi de creşterea economică a ţării.
Intrarea României în bogata Europă a avut mult de-a face cu acest lucru. Dacă înainte, investitorilor le era interzis să cumpere teren şi proprietăţi imobiliare în această zonă, intrarea pe piaţa europeană a îmblânzit restrucţiile.
Concret, acum abundă firmele imobiliare operând în întreaga ţară, sunt de asemenea numeroşi investitorii străini mici şi mijlocii care cumpără case în România, în majoritatea cazurilor în scopuri speculative.
Pe de altă parte, imigranţii români din alte ţări europene vor să-şi cumpere o casă în ţară şi să se întoarcă. Miguel Fonda Ştefănescu, preşedinte al Federaţiei asociaţiilor de imigranţi români în Spania, spune însă că “deşi intenţia iniţială este de a se întoarce, majoritatea nu o face şi se stabileşte aici”. Dar cu toţii îşi menţin legăturile cu ţara de origine şi nu renunţă la proprietăţile de acolo, întorcându-se în fiecare vară.

Articolul integral poate fi citit aici

SUA sacrifica o suma mai mare decat PIBul Romaniei ca sa salveze piata ipotecara

Aflata in fata uneia dintre cele mai grave crize imobiliare din istorie, SUA a decis sa aplice un ambitios plan de salvare a acestui sector. Planul ar urma sa`i ajute atat pe cei imprumutati de la banci, dar si sa salveze Freddie Mac et Fannie Mae. Aprobat ieri de Camera Reprezentantilor si urmand sa fie supus debaterii in Senat in urmatoarele doua zile, planul va fi ulterior promulgat de GW Bush.

Potrivit documentului, SUA va arunca in joc garantii de circa 300 de miliarde de dolari (163 miliarde de euro) in favoarea celor care au luat credite si nu le mai pot da inapoi. Ideea este sa de-gripeze segmentul imobiliar care se confrunta cu o scadere fara precedent a cererii. Potrivit ultimelor cifre ale Biroului Federal de Supraveghere Imobiliara (OFHEO) publicat acum doua zile, pretul locuintelor a scazut cu circa 5 % in ultimul an.

In plus, textul prevede de asemenea, salvarea celor doua companii guvernamentale de care vorbeam mai sus, prin preluarea lor de catre o alta autoritate guvernamentala, cu puteri sporite. La randul lui, Congresul american este invitat sa dea verde planului propus de Trezorerie si sa permita Freddie Mac si Fannie Mae sa obtina imprumuturi mai mari de la Trezoreria SUA sau de la investitori particulari. Reamintesc ca cele doua institutii au pierdut pe bursa mai bine de 50 % din capitalizare in ultimul an.

Analistii americani spun ca desi considerabile, cele 300 de miliarde nu sunt suficiente pentru salvarea sectorului imobiliar, considerandu`le mai degraba un pansament pe termen scurt. Planul Paulson, denumit dupa numele secretarului Trezoreriei SUA, incearca astfel sa aduca o gura de oxigen pe o piata de 12.000 de miliarde de dolari, cat valoreaza imprumuturile ipotecare americane.

Teama Guvernului SUA este legata si de faptul ca datoriile Freddie Mac si Fannie Mae sunt detinute de banci centrale straine (si BNR a avut expunere pe cele doua agentii, potrivit viceguvernatorului Dijmarescu), care ar putea specula astfel pe cursul dolarului.

Imobiliare Franta: Apartamentele se vand mai greu, mai scump, cu taxe de intermediere reduse

Aceasta este  concluzia Entreparticuliers.com, cel mai important site de imobiliare din Hexagon. Ei au publicat aseara un raport pe care au avut bunavointa sa mi’l trimita si mie, raport legat de noutatile din segmentul imobiliar local. Pe scurt, timpul mediu necesar finalizarii unei tranzactiiin Franta a urcat de la 8,6 saptamani pana la 10,2 saptamani (variind in functie de produsul cumparatt – casa, apartament etc), iar taxele de intermediere (atat cele ale agentiilor imobiliare, cat si cele ale institutiilor financiare)  sunt in scadere cu pana la 7 %.

Acum despre preturile la ei. Auscazut (anualizat) cu 2 la suta in medie, dar tot sunt mai ridicate ca in iunie 2006. Pentru apartamente, preturile din iunie 2008 erau :Île de France- 4 550 €/m² , Rhône-Alpes – 2 520 €/m², Sud_Estul Frantei – 2 510 €/m² si in Vest- 2 240 €/m².In Est preturile au ramas stabile la  2 080 €/m². In cazul caselor, în Nord – 201 000 €  (Pas de Calais si Picardia), iar in Île de France – 353 000 € . In zona  Rhône-Alpes si Sud-Vest avem o medie a caselor la  270 000 €.

Studii foarte bune pe piata imobiliara locala, ale Unicredit

Piaţa rezidenţială din România este caracterizată de un număr relativ mare al proprietarilor de locuinţe şi de o calitate în general scăzută a fondului locativ actual, cererea provenind mai nou de la nivelul clasei de vârf şi a clasei mijlocii superioare şi/sau al investitorilor străini, care caută locuinţe de calitate medie spre ridicată, încă rar de găsit. Cu asta incepe esenta studiilor pe care le-am primit si eu pe mail de la Unicredit si carora, le multumesc.

Prezentarea lui Fabio Mucci o atasez aici. Cea a Rozaliei Pal, o puteti descarca de aici. Daca vrei sa comparati ce se intampla in Romania, comparativ cu statele din jur, puteti vedea aici. Sau o esenta a discutiilor, aici.

Spor la lecturi.