Avem 3% chiriasi si 95% proprietari. Ce ne spune asta?

Media europeana e de 70% proprietari si 30 %chiriasi. La noi treaba e ca avem 95% proprietari si doar 3% chiriasi. Bine, media asta europeana e trasa mult in sus de tari ca Romania, Bulgaria, Lituania, Ungaria, Slovacia samd. Elvetia, Suedia, Austria sunt la polul opus al clasamentului. Grafic, situatia sta asa:

pondere proprietariSi acum sa ne uitam la cine sunt proprietarii si cine chiriasii.

Continue reading

Sa nu ramana ne-spus: Una din doua familii de romani nu are in componenta niciun salariat/angajat

Jumatate dintre familiile de romani nu au niciun salariat sau angajat, arata datele INS rezultate in urma Recensamantului, iar un sfert dintre familii au doar un salariat in componenta.Privite din alt unghi, cifrele ne mai arata ceva: in Romania, la fiecare 7 case avem un bugetar.

familii

 

Continue reading

Iar despre preturile locuintelor, dezvoltatori si costul viitor al Primei Case

Cei care au construit ditamai ansamblurile rezidentiale inca viseaza frumos. Si-au facut bugete prin care spera la profituri mult prea mari fata de posibilitatile cumparatorilor.

Prima Casa (1,2,3,4 si urmatoarele) le ajuta doar pe banci si pe dezvoltatori. Romania a copiat prost acest program de la alte state, cu toate ca bolile economiei noastre sunt fundamental diferite de cele ale respectivelor tari. E ca si cum ai avea doi bolnavi la pat, unul suferind de cancer si celalalt de sinuzita. Medicul primului ii administreaza citostatice. Medicul celuilalt (romanul, in acest exemplu) se uita pe furis ce face colegul lui si ii aplica acelasi tratament si celui de-al doilea bolnav.  Primul are sanse de vindecare, al doilea niciodata.

Vezi in text cum arata bugetul unui dezvoltator si un raport de evaluare imobiliara de luna trecuta

Continue reading

Cateva vorbe despre piata imobiliara si mecanismele de reglare a acesteia

Am asistat de curand la cresterea si apoi la prabusirea abrupta  pietei imobiliare. Caderea acestei piete si criza au dus la scaderea consumului, a investitiilor imobiliare si a redus averea neta a populatiei. Evoluţia preţurilor la locuinţe a fost insa influenţată nu numai de factori macroeconomici, cum ar fi venitul si ratele de dobândă, ci si  de politicile structurale privitoare la pieţele imobiliare ori de reglementarile privind modul de finantare a achizitiei de locuinte.

Continue reading

Cum afecteaza imbatranirea populatiei preturile caselor?

Cat de stransa este legatura intre factorii demografici si valoarea activelor, in special preturile caselor? Un grup de cercetatori un economist din cadrul Bancii Reglementelor Internationale, Elod Takats a publicat chiar zilele trecute un studiu pe aceasta tema. Ideea e ca  îmbătrânirea populaţiei afecteaza consistent preţurile activelor. Un model mic si plin de calcule integrale este folosit pentru a arăta că factorii demografici ataturi de cei economici trag dupa ei preturile activelor şi în special, preţurile caselor.

Elod sugerează că preţurile de casa se vor confrunta cu schimbari substanţiale în următorii patruzeci de ani. Drept e ca analiza lui trebuie citita cu o oarecare prudenta.  Estimarile demografice sunt putin riguroase. Schumpeter avea dreptate in 1943 cand spunea ca previziunile de populaţii viitoare, incepand de la cele facute in secolul al XVII-lea, au fost practic întotdeauna greşite. Aceste estimări ale economistului BIS nu sunt previziuni  ale preţurilor caselor, ci doar estimări ale impactului demografic asupra preţurilor la locuinţe. Intrucat o serie de alţi factori afectează aceste preţuri, miscarile lor pot fi foarte diferite de cele implicate de factorii demografici.

Drama e insa alta, cel putin in ceea ce priveste Romania.  Gospodăriile, instituţiile private şi publice  au acumulat datorii substanţiale în ultimii ani. Activele finanţate prin această datorie ar putea fi supuse unei presiuni pe termen mediu si lung, iar evolutia viitoare a preturilor ar putea complica mecanismul de corectie a poziţiilor de îndatorare financiare.

În plus, rezultatele studiului lui Elod sunt de asemenea relevante prin prisma  sustenabilitatii datoriei publice. Două efecte sunt strans legate de îmbătrânire, de pe poziţia cheltuielilor fiscale. În primul rând, îmbătrânirea va spori cheltuielile guvernamentale, în special de pensii şi de sănătate. În al doilea rând, îmbătrânirea populaţiei va încetini creşterea economică, asa cum va incetini creşterea ofertei de muncă. Ambii factori vor exacerba problemele datoriei guvernamentale. Asta ca sa nu mai spun ca preţuri mai mici ale activelor implică o presiune suplimentara pe ratele dobânzilor, facand sustenabilitatea datoriei si mai dificila…

Continue reading

Imobiliare Franta: Apartamentele se vand mai greu, mai scump, cu taxe de intermediere reduse

Aceasta este  concluzia Entreparticuliers.com, cel mai important site de imobiliare din Hexagon. Ei au publicat aseara un raport pe care au avut bunavointa sa mi’l trimita si mie, raport legat de noutatile din segmentul imobiliar local. Pe scurt, timpul mediu necesar finalizarii unei tranzactiiin Franta a urcat de la 8,6 saptamani pana la 10,2 saptamani (variind in functie de produsul cumparatt – casa, apartament etc), iar taxele de intermediere (atat cele ale agentiilor imobiliare, cat si cele ale institutiilor financiare)  sunt in scadere cu pana la 7 %.

Acum despre preturile la ei. Auscazut (anualizat) cu 2 la suta in medie, dar tot sunt mai ridicate ca in iunie 2006. Pentru apartamente, preturile din iunie 2008 erau :Île de France- 4 550 €/m² , Rhône-Alpes – 2 520 €/m², Sud_Estul Frantei – 2 510 €/m² si in Vest- 2 240 €/m².In Est preturile au ramas stabile la  2 080 €/m². In cazul caselor, în Nord – 201 000 €  (Pas de Calais si Picardia), iar in Île de France – 353 000 € . In zona  Rhône-Alpes si Sud-Vest avem o medie a caselor la  270 000 €.

Despre Realty, imobiliare, preturi si cam atat

Unele prezentari au fost interesante. Altele mi s`au parut la limita debilitatii.  Toti dezvoltatorii de proiecte imobiliare au admis ca piata e gripata. Dar ca preturile vor continua sa urce, chiar daca cu viteze mai mici. Motivul e simplu…preturile materiilor prime urca de la luna la luna. Ceea ce ar putea trage in jos pretul apartamentelor noi este limitarea marjelor de profit. Pentru ca e clar, presiunile pe costuri vin si pe segmentul salarial, si pe cea a materiilor prime, si pe cea a costurilor cu energia. Independent de gap`ul dintre cerere si oferta, asistam la scumpiri. Faptul ca vin 400 de indieni care accepta salarii mici, nu rezolva problema.

Dintre prezentarile care mi`au retinut atentia, a fost cea sustinuta de colliers, atisreal, ing_real_estate si cushman. A, mai e si a celor de la cefin.

FMI:creşterea excesivă a preţurilor caselor durează 4-5 ani şi "costă" 8 % din PIB

În perioada în care numai cei foarte bogaţi deţineau proprietăţi şi capital propriu, fluctuaţiile valorii activelor ridicau mai puţine probleme la nivel macro. Şi atunci creşteau sau se prăbuşeau preţurile, dar consecinţele erau suportate în mare parte de proprietarii bogaţi. Azi, situaţia se prezintă altfel. Mulţi factori care iau decizii în privinţa politicii monetare ezită când au de-a face cu riscuri precum supraevaluarea activelor, deoarece acestea pot afecta obiectivele privind stabilizarea.

Supraevaluarea preţurilor activelor, urmată de prăbuşirea acestora, determină atât o creştere a volatilităţii, cât şi a inflaţiei şi ameninţă stabilitatea sistemului financiar. FMI estima că o creştere excesivă medie a preţurilor proprietăţilor durează 4-5 ani şi este asociată cu o pierdere de 8 la sută din PIB care afectează atât consumul, cât şi investiţiile. Efectele bunăstării determină o creştere rapidă a consumului, urmată de o prăbuşire a acestuia. Majorările înregistrate de preţul capitalului propriu înlesnesc finanţarea unor noi proiecte de către firme, conducând la o creştere excesivă şi apoi la o prăbuşire a investiţiilor. Garanţiile la împrumuturi sunt supraevaluate, astfel încât, în momentul în care preţurile se prăbuşesc, se produc dezechilibre la nivelul bilanţurilor intermediarilor financiari care au efectuat împrumutul. Creşterile excesive tind să mărească venitul fiscal, încurajând reducerea impozitelor şi expansiunea cheltuielilor, care nu pot fi reversibile din punct de vedere politic în momentul în care inevitabil se produce prăbuşirea. Este datoria bancherilor centrali să elimine efectele conomice pe care le produce supraevaluarea preţurilor activelor. În multe ţări cumpărarea locuinţelor este puternic susţinută, ceea ce face ca atât bilanţurile populaţiei, cât şi cele ale intermediarilor financiari să fie expuse la scăderi puternice ale preţurilor. Acest lucru sugerează că impactul macroeconomic al unui ciclu „boom and crash” la nivelul preţurilor proprietăţilor ar putea fi mai mare în ţările care au mai mult credit nerambursat.

Inovaţia financiară reduce costurile şi îmbunătăţeşte eficienţa transferului de risc. Riscul este astfel transferat către cei care pot face mai bine faţă acestuia, iar rezultatul constă într-un consum mai atenuat.

Ciclul „boom and bust” la nivelul preţurilor activelor nu numai că duce la o creştere a volatilităţii inflaţiei şi a producţiei, dar poate, de asemenea, să mărească riscul producerii unor evenimente nefericite. La fel ca şi administratorii riscurilor din sistemul economic şi financiar, şi decidenţii politici sunt nevoiţi să aibă grijă de supraevaluări. Este important de precizat că preţurile activelor se încadrează în mod natural în oricare cadru politic modern al unei bănci centrale. Includerea acestora este în deplină conformitate cu ţintirea inflaţiei aşa cum este practicată în mod obişnuit. Un studiu destept, al unui bancher central, cu cifre si date, gasiti aici