Iar despre preturile locuintelor, dezvoltatori si costul viitor al Primei Case

Cei care au construit ditamai ansamblurile rezidentiale inca viseaza frumos. Si-au facut bugete prin care spera la profituri mult prea mari fata de posibilitatile cumparatorilor.

Prima Casa (1,2,3,4 si urmatoarele) le ajuta doar pe banci si pe dezvoltatori. Romania a copiat prost acest program de la alte state, cu toate ca bolile economiei noastre sunt fundamental diferite de cele ale respectivelor tari. E ca si cum ai avea doi bolnavi la pat, unul suferind de cancer si celalalt de sinuzita. Medicul primului ii administreaza citostatice. Medicul celuilalt (romanul, in acest exemplu) se uita pe furis ce face colegul lui si ii aplica acelasi tratament si celui de-al doilea bolnav.  Primul are sanse de vindecare, al doilea niciodata.

Vezi in text cum arata bugetul unui dezvoltator si un raport de evaluare imobiliara de luna trecuta

In Romania, Prima Casa a stimulat fix creditarea imobiliara si constructiile, adice cele doua hibe care ne-au pus la pat. S-a mai spus de multe ori ca programul guvernamental nu e decat o varianta locala a celebrelor subprime americane- locuinte destinate celor care in mod normal nu si le pot permite.  Familia Ionescu care acum isi ia un credit garantat de stat si achita o rata de 300 de euro se va trezi peste un an ca i se mareste dobanda si va avea de achitat 350 de euro pe luna. Apoi 400 de euro. Dupa care vor incepe intarzierile si restantele la plata. Pasul final este executarea. Dealtfel, primele familii care inregistreaza restante au si aparut.  Asta e jumatatea goala a paharului.

Cealalta jumatate e formata de optimismul dezvoltatorilor.

Aveti aici un exemplu de buget pentru un ansamblu dat in folosinta chiar in saptamanile acestea. Am atasat intregul fisier pentru ca au fost multi care le plangeau de mila dezvoltatorilor si spuneau ca nu includ in costul final pretul terenurilor, utilitatilor samd. Ei, din bugetul atasat se va vedea ca sunt toate incluse.

In prima fotografie vedeti cazul unui dezvoltator dintr-un mare oras din Transilvania. De la 650 eur/mp, omul inca spera sa vanda la 1016  eur/mp. Aud ca acum a facut si o reducere de 5%

“Mai jos nu putem cobori preturile intrucat suntem la limita profitabilitatii”, spunea respectivul dezvoltator

Asa o fi oare?

Daca peste cativa ani, Prima Casa va genera o noua criza? Intreb, nu dau cu parul….

Aveti aici un raport de evaluarefacut acum o luna in Bacau, pentru Prima Casa.  Merita citit.

12 thoughts on “Iar despre preturile locuintelor, dezvoltatori si costul viitor al Primei Case

  1. E adevarat.
    Felicitari Mr. Popa pentru faptul ca spre deosebire de restul lumii spuneti si ceva de restul tarii.
    Cat despre Prima Casa 1,2,3,4 nu pot sa nu remarc decat ca spre deosebire de americani este un program care a aparut exact in momentul in care trend-ul era invers (si absolut evident pentru toata lumea).
    Adica este un bailout pe banii statului al investitorilor in imobiliare.
    Cat despre limita “profitabilitatii” in curand se va ajunge la limitarea pierderilor. Este evident ca un salariu de 500 Euro (caz optimist)intr-un oras din Transilvania nu este suficient pentru cumpararea unor asemenea apartamente iar investitori (cel putin in afara Bucurestiului) nu prea sunt. Nici speculanti ca toti s-au concentrat pe capitala imperiului romanesc.
    Si totusi oamenii astia au facut un business plan .. au evaluat costurile si problemele. Altii au mers mai mult pe ideea ca oamenii dau cat le cer pentru apartamente .. si nu s-au uitat la costuri.
    Culmea ca unii au si reusit.

  2. interesele in domeniu sunt prea mari si prea “inalte” pentru ca preturile sa scada , trebuie sa se intample ceva serios in romania ( default , revolutie etc ) pentru ca preturile sa coboare in mod real …

  3. In raportul de evaluare citesc :

    CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU APARTAMENTE CU 2 camere
    Minim: 150 EURO / lună
    Maxim: 200 EURO / lună

    Cu siguranta cumparatorul va plati o rata mai mare de 200EUR in conditii inca acceptabile de dobanzi.

    Concluzia: risipirea propriilor eforturilor concretizate in bani cu care se plateste rata timp de 15-20 de ani.

  4. http://thismatter.com/money/real-estate/price-to-rent-ratio.htm

    Restul e cancan – e clar ca inca suntem in zona superioara , peste 20 (ma refer la situatia din Bacau ) . Oamenii inca nu inteleg ca nu mai traim in epoca de aur cand situatia locurilor de munca era stabila , acum trebuie sa poti sa te deplasezi dupa job-uri si sa poti sa te adaptezi si la situatii neplacute . Cand stai in chirie poti sa te retrogradezi de la una de 500e/ luna la una de 200e/luna , ia incercati sa faceti acelasi lucru cu rata de la banca . Un alt lucru pe care poporul nu il intelege cand compara perspectiva de a fi chirias vs proprietar este ca riscul de a nu apuca sa achiti ratele si sa pierzi casa nu este deloc neglijabil . O sa vedeti voi ….

  5. Nu stiu daca aceasta era intentia, dar in .xls se poate citi despre ce ansamblu rezidential e vorba.

    Oricum ar fi, felicitari pentru capacitatea de strange informatii cu adevarat relevante.

    O zi buna!

  6. Valoarea este umflata,ofertele se inscriu intre 40500 si 42000 euro pentru etajele intermediare in aceasta zona.E diferenta foarte mare fata de ofertele utilizate de evaluator.Practic de la acestea se poate negocia functie de finisaje,centrala termica,boxe etc
    Clientul nu avea banii de avans,oricum mic la prima casa,dar s-a scos cu evaluatorul
    Uite asa mai ia statul o teapa.Sau mai stii,poate-l vinde 🙂 🙂 🙂
    Daca stau bine si ma gandesc banuiesc si evaluatorul.
    O zi buna va doresc

  7. Foarte pe scurt: subprima casa 1, 2, 3, 4 pregatesc viitoarea bula. Ramane intrebarea: de ce sa plateasca tot poporul ca sa se pastreze profiturile imobiliarilor la nivelurile dinainte de criza; pe cine nu lasi sa moara nu te lasa sa traiesti. “Mai jos nu putem cobori preturile intrucat suntem la limita profitabilitatii” – imi place afirmatia. Sa vina statul, sa ne garanteze profitul! Nu conteaza ca am construit in mijlocul campului, peretii dintre apartamente sunt din hartie si ca la primul cutremur o sa cada si ca pentru a ajunge acolo iti trebuie fie gipan, fie cal, ca trebuie sa o iei de-a dreptul pe aratura.
    Pe mine ma cam doare undeva de profitabilitatea dezvoltatorului X sau Y. Eu spre exemplu vreau ca statul sa imi garanteze ratele la Q7 sau la masina de spalat sau la taxele la scoala din Elvetia a copiilor mei.
    Cred ca cel mai bine ar fi sa creasca putin impozitele pe cladiri, sa vedeti ce rapid o sa se dezghete piata, fara nici un fel de programe. De fapt, cred ca nivelul impozitarii imobilelor (si automobilelor) in Romania este foarte jos si ii sprijina mai mult pe rechini imobiliari decat pe pensionari.
    Iar dragii dezvoltatori (adica speculanti imobiliari) trebuie sa stie ca in afaceri exista si riscuri, in general proportionale cu marimea investitiei dar mai ales a lacomiei. Va trimit un legatura spre un articol de acum aproape un an: http://hymerion.ro/2010/05/29/dezvoltatori-imobiliari-sau-nesimtiti-cum-se-cheama-cand-construiesti-cu-650-eurmp-si-vinzi-cu-1150.html daca te calicesti sa tii la pret un an de zile, inseamna ca nu mori de foame, deci iti permiti sa platesti impozit pe o cladire pe care o detii si nu o folosesti; daca nici macar nu ai construit-o in timpul asta, e clar, nu te pricepi la afaceri asa ca lasa-te de meseria asta, e nevoie mare de gunoieri.
    Fara legatura cu acest subiect: Stimate Domnule Dan Popa, tin minte ca aniversarea Dumneavoastra a fost de curand sau urmeaza sa fie in scurt timp. Sanatate si sa ne scrieti in continuare materiale la fel de interesante!

  8. @ionut – nu este prima data cand obiectivul “lebada” este luat in vizor pe acest blog 🙂

    Dar, desi se vorbeste de acelasi obiectiv, situatia este similara cam peste tot. Avand in vedere ca lucrez in zona constructiilor pot confirma acele cifre, preturile totale de executie nu se ridica la mai mult de 5-6 sute de euro in cazul in care faci un imobil cu peste 4-5 etaje, iar pentru o casa “mica” de 300mp, pe un teren de 250mp (tipic “bucuresteana”) pretul nu depaseste 700E .. poate 800E daca finisezi mai “pretentios” un pic.Evident, daca vrei sauna placata cu gresie din brazilia trebuie sa fii pregatit sa platesti … prin gresie intelegem roca numita gresie, nu placile ceramice de la brico’ 😉

  9. Dle Popa,

    ce stiti de Prima Casa 4? impresia mea este ca bancile amana startul pentru a-i forta pe cei care aveau antecontracte si sperau la Prima Casa 3 si nu au mai apucat sa semneze pentru variantele lor “echivalente” Primei Case, dar care sunt mai scumpe.

  10. @Ralu
    Nu…e vorba doar de niste chestiuni tehnice. BNR trebuie sa aprobe noile norme interne ale bancilor, dupa ce Statul a redus garantiile

  11. Multumesc pentru lamuriri! In lipsa de informatii mereu teoria conspiratiei infloreste 🙂

Leave a Reply