Imobiliare. Cu cat se construiesc proiectele actuale si cu cat se vand

Sa luam un proiect. Sa-i zicem Lebada Residence. Pe site-ul lor, ofertele suna asa: Doua camere la 75.86 mp, pornesc de la  62.900 eur, fara TVA. Asta inseamna…aaaaa….cam 829 eur/mp. Apartamentele de 79.38 mp se vand pornind de la 66.500 eur. Adica 837 eur/mp. De construit se construieste (potrivit unui scenariu intern)  cu 460 eur/mp. In scenariul cel mai costisitor se ajunge la putin peste 500 eur/mp.

Sa ne uitam acum la preturile bugetate  pentru constructie. Firma a elaborat 3 scenarii. In cel mai disperat scenariu, costul e de 525 eur/mp. In alte doua scenarii, costul de constructie pe metru patrat e pe la 460 eur.

E treaba fiecarei companii care e nivelul tintit al profitului si ce politica de preturi are. Nu mai zic ca in minutele discutiilor se mai propune ba incoluirea unor tevi prevazute din aluminiu cu altele din PVC, apoi sa nu se mai monteze cate doua aparate de aer conditionat/apartament, cum zice la proiect, ci sa se construiasca doar infrastructura, iar daca cumparatorul le  vrea, bine. Daca nu, mai iese de-o economie. Motivul pe care l-am vazut in minutele alea tin de “cresterea eficientei proiectului” daca nu ma insel.

Sigur ca e dificil financiar sa faci un asemenea proiect rezidential, dar daca tot ai dat cateva sute de mii de euro pe proiect si vrei treaba de calitate, las-o frate asa, nu te apuca sa inlocuiesti numai ca sa mai faci economii (ca sa nu zic sa faci profit si mai mare).

Aici puteti citi o minuta despre ce ar trebui schimbat si cu ce anume.

In rest, sa ne amintim cate firme din constructii au intrat in insolventa. Si sa nu stam sa ne intrebam cu anii, de ce anume.

Veiz si cum poate fi miscata piata imobiliara

7 thoughts on “Imobiliare. Cu cat se construiesc proiectele actuale si cu cat se vand

  1. E nitel mai complicat. La pretul constructiei se mai adauga:
    – pretul terenului
    – utilitatile
    – drumurile de acces
    – costurile de finantare
    – costurile de popularizare
    – salariul angajatilor care se ocupa de vinzare

    Si mai sunt, nu-mi amintesc acum…
    Nu spun ca 830 eur/mp e mult sau putin, ci doar ca pretul final al unui apartament nu e dat doar de pretul constructiei apartamentului.

  2. La un complex residential de peste 10,000 m2 lucrurile stau astfel:

    1. Datorita parametrilor PUG si ce poti stoarce prin PUD, obtii in medie 2 m2 apartament net la 1m2 teren.

    2. In 100m2 GBA, minim 25% este subsol parcari masini datorita cerinte urbanism. La asta mai adugi spatii comune de 10-15%, si suprafata cladirii acoperita de pereti, rezulta ca spatiul net de apartament intr-un bloc rezidential este de ~52-60%.

    3. Costul HARD COST.. adica doar constructie se poate face aproximativ 480 – 550E/m2 GBA, la care trebuie sa adugi ~ 15 % proiectare, autorizare, management, agency fees, legal, marketing etc.

    4. In Bucuresti preturile la teren au mai scazut… dar daca vrei sa ai sanse cat de mici sa vinzi ceva trebuie sa dai un 500Euro/m2.. altfel construiesti in tiganie si nu cumpara nimeni nimic.. de aici rezulta un cost teren pe metru patrat net apartament de 250E/m2 (minim)

    5. Cost finantare: constructia dureaza minim 2 ani… deci 15% din soft + hard cost este costul finantarii.

    6. Hai sa adunam 500 (hard costs) + 75 (soft costs) + 100 (fiantare) = 675E/m2 GBA (Gross Build Area) = 1300 E/m2 net apartament + 250 (cota teren) = 1550 E/m2 net apartament.

    Chiar daca mai sus mergi cu Grad costuri mai mici de 460 hard costs, soft costs de 50, finantare de 50 (adica ai equity mult), teren mai ieftin, tot nu poti sa ajungi la un break even mai mic de 1000E/m2 exceptand situatii in care dezvoltatorul a construit la negru si sau vinde apartamente cu pret teapa pe metru patrat incluzand casa scarii, etc.

  3. Sa fiu si eu rau, PM-ul ia cat GD-ul, nu trebuie sa isi justifice si el banii aia?…:))

  4. Fara sa iau in nici un fel apararea dezvoltatorului respectiv, articolul
    acesta imi aduce aminte de revista Tehnium de pe vremuri sau de aprigele
    discutii de pe forumuri in care toata lumea stie SIGUR cu cat se construieste.

    In calitate de dezvoltator pot sa va mai dau cateva idei:

    1. Terenul nu cred ca a fost gratis, doar daca l-au luat de la Crucea Rosie.
    De altfel in slide-ul acela si rezulta ca pretul terenului va trebui inclus.

    2. Suprafata totala intr-un proiect pusa in vanzare NU ESTE TOTUNA cu
    suprafata totala construita. In mod bizar si suprafetele comune costa de
    construit – circulatii verticale si orizontale, spatii tehnice, piscine si
    alte prostii marunte care le-or mai fi dat prin cap ca s-ar merita.
    Cu alte cuvinte pretul pe care-l vedeti acolo este pretul mediu de constr.
    pt TOT ce s-a construit nicidecum pt ce e de vanzare. Ca, deh, daca-i spui
    cumparatorului ca si spatiile comune ar trebui puse la socoteala iti rade in nas.
    Ca idee spatiile comune ridica costurile cam cu 20-25% fata de ce se pune
    in vanzare – plus/minus fctie de proiect.

    3. In mod bizar si proiectarea costa. Cam 20 EUR/mp construit (dar nu din
    acela de vanzare). Ca idee la proiectul pe care-l am acum se duc la circa 25
    EUR/mp de vanzare.

    4. La cat scrie acolo ca au dat pe utilitati e gratis. La mine costurile cu
    utilitati s-au reportat la circa 65 EUR/mp de vanzare (!!!). Ca idee, cam 8000
    EUR/apt. Sa vezi ce frumos e cand Electrica iti coteaza o subtraversare de 20
    ml cu 80.000 EUR sau ApaNova iti duce o conducta de 200 ml cu 40.000 EUR.
    Deh, monopoluri. Singurele firme care din 2007 incoace au ridicat preturile in
    constructii. Spune ceva chestia aceasta.

    5. Daca baietii acestia, si cred ca asa e, au valoarea contabila a proiectului
    in acte de 12.000.000 EUR (cu teren inclus sa presupunem) la un impozit de 1,5%
    pe active imobiliare impus de Cons. Local Buc.,
    ei VOR DONA 3 APT/FIECARE AN DREPT IMPOZIT CATRE STATUL ROMAN.
    Si le va lua ceva ani sa vanda ce e acolo. Bine, ei zic ca proiectul e prin
    Pantelimon, poate nu tine de Buc, desi nu m-ar mira ca impozitele sa fie tot
    pe acolo. Oricum daca tii de Buc. si stai cu blocul la vanzare in fiecare an
    mai donezi cateva apt catre stat.

    6. Costurile de finantare. Mari, imense. Sa presupunem cazul ideal in care au avut
    fonduri proprii 50% si nu s-au imprumutat din Romania (si sper nu din Grecia).
    Cost mediu finantare … 5mil EUR x 6% = 300.000 EUR/an
    6% e un cost de finantare exceptional si nu se obtine in Ro
    Apreciez ca finantarea le ridica costurile cam cu 5%, MINIM.

    Nu mai continui ca mai pot scrie cateva pagini despre costuri nebanuite,
    de gen 1% – ag imobiliara, costuri notariale, taxe intabulare/cadastru etc…

    Aproape ca pot pune pariu ca firma respectiva va iesi pe pierdere grava.
    Nu spun ca pretul lor e corect, ca e mare sau ca e mic.
    In lumea in care ma invart acum exista o vorba:

    In momentul acesta e mai ieftin sa cumperi decat sa construiesti.

  5. o tara de hoti nesatui de aceea si preturile sunt ca atare. Dorel muncitorul este praf fata de ce erau batranii in constructii acum ani buni,aia buchiseau fol. caramida mica si o carau cu carca etc astia acum le au pe toate in mana si sunt praf bine ca marea majoritate au eventual 8 clase si mancau seminte inainte, dupa cativa ani trebuie sa renovezi ca el stie doar sa intinda glet si da dea cu pensula pe restul le face la misto.
    de ce in Bulgaria se construieste mai ieftin ca la noi ? in ce constau diferentele majore ne puteti spune? mai nasol suntem la costuri ca in Vest deci undeva sunt scurgeri masive de bani, comisioane spagi, zeci de euro mp pe arhitecti si marea teapa mp de teren – Romania nu este Monaco sa nu ai unde construi dar deh la noi este f. greu sa traga primaria utilitatile ; toate astea puse cap la cap si legile tembele au ca rezultat un mp f.scump al costructiei a.i nu se vor vinde nefiind tangibile cu ce castiga eventualii cumparatori.

  6. Chiar daca mai sus mergi cu Grad costuri mai mici de 460 hard costs, soft costs de 50, finantare de 50 (adica ai equity mult), teren mai ieftin, tot nu poti sa ajungi la un break even mai mic de 1000E/m2 exceptand situatii in care dezvoltatorul a construit la negru si sau vinde apartamente cu pret teapa pe metru patrat incluzand casa scarii, etc.

    Totusi, developerii astia vand cu profit la 800 E/mpc (inclusiv negocieri).
    Sau vand in pierdere.

Leave a Reply