Cum afecteaza imbatranirea populatiei preturile caselor?

Cat de stransa este legatura intre factorii demografici si valoarea activelor, in special preturile caselor? Un grup de cercetatori un economist din cadrul Bancii Reglementelor Internationale, Elod Takats a publicat chiar zilele trecute un studiu pe aceasta tema. Ideea e ca  îmbătrânirea populaţiei afecteaza consistent preţurile activelor. Un model mic si plin de calcule integrale este folosit pentru a arăta că factorii demografici ataturi de cei economici trag dupa ei preturile activelor şi în special, preţurile caselor.

Elod sugerează că preţurile de casa se vor confrunta cu schimbari substanţiale în următorii patruzeci de ani. Drept e ca analiza lui trebuie citita cu o oarecare prudenta.  Estimarile demografice sunt putin riguroase. Schumpeter avea dreptate in 1943 cand spunea ca previziunile de populaţii viitoare, incepand de la cele facute in secolul al XVII-lea, au fost practic întotdeauna greşite. Aceste estimări ale economistului BIS nu sunt previziuni  ale preţurilor caselor, ci doar estimări ale impactului demografic asupra preţurilor la locuinţe. Intrucat o serie de alţi factori afectează aceste preţuri, miscarile lor pot fi foarte diferite de cele implicate de factorii demografici.

Drama e insa alta, cel putin in ceea ce priveste Romania.  Gospodăriile, instituţiile private şi publice  au acumulat datorii substanţiale în ultimii ani. Activele finanţate prin această datorie ar putea fi supuse unei presiuni pe termen mediu si lung, iar evolutia viitoare a preturilor ar putea complica mecanismul de corectie a poziţiilor de îndatorare financiare.

În plus, rezultatele studiului lui Elod sunt de asemenea relevante prin prisma  sustenabilitatii datoriei publice. Două efecte sunt strans legate de îmbătrânire, de pe poziţia cheltuielilor fiscale. În primul rând, îmbătrânirea va spori cheltuielile guvernamentale, în special de pensii şi de sănătate. În al doilea rând, îmbătrânirea populaţiei va încetini creşterea economică, asa cum va incetini creşterea ofertei de muncă. Ambii factori vor exacerba problemele datoriei guvernamentale. Asta ca sa nu mai spun ca preţuri mai mici ale activelor implică o presiune suplimentara pe ratele dobânzilor, facand sustenabilitatea datoriei si mai dificila…

Dar sa revenim la batrani si case.

Calculele sunt facute in baza unui model regresiv  cu date privind preturile locuintelor din cadrul a 22 economii avansate, spectrul de date intinzandu-se  între 1970 şi 2009. Estimările, dupa cum aratam, arată că factorii demografici afectează preţurile în mod semnificativ. Combinând rezultatele cu proiecţiile populaţiei (proiectii ale ONU), Elod sugerează că îmbătrânirea populaţiei va duce la scăderea substantiala a preţurilor caselor.  truzeci de ani. Calculele arata ca imbatranirea populatiei a miscat  cu  circa 80 de puncte de bază intr-un singur an preturile caselor din Statele Unite şi cu mult mai mult în Europa şi Japonia.

Îmbătrânirea este globală. Economiile avansate imbatranesc rapid, iar economiile emergente par a le urma strâns. Ponderea celor batrani in totalul celor ce muncesc este de aşteptat să se dubleze  în Statele Unite până în 2050, iar in alte tari drama este si mai mare. Germania şi Japonia sunt cele mai cunoscute exemple, dar îmbătrânire nu se limitează la economiile avansate. China va fi mai în vârstă, în termeni de vârstă medie, decât în Statele Unite până în 2025. Apare firesc întrebarea: Ce se va întâmpla cu preţurile activelor? Imbătrânirea populaţiei va conduce la o topire globala preţurilor activelor?

Teoria economică, utilizand o combinaţie intre ipoteza ciclului de viaţă şi alte  asemenea teorii sugerează faptul că îmbătrânirea are un impact direct asupra preţurilor activelor. Ipoteza ciclului de viaţă afirmă că modelele de consum de economisire variază cu vârsta: Persoanele împrumuta atunci când sunt tineri si isi achita la middle age, datoriile. Tinerii strang active pentru batranete, in vreme ce batranii renunta la active pentru a-si finanta mai usor batranetile.  Cand preponderenta e generatia tanara, preturile suie. Cand batranii sunt mai multi, preturile scad.
Ei, Elod  spune ca desi îmbătrânirea populaţiei va afecta în mod semnificativ negativ preţurilor activelor, o criza preţurilor activelor (asa cum au prezis-o Mankiw şi Weil in 1989) este puţin probabila.

Pe baza analizei, preţurile activelor la nivel mondial s-ar putea confrunta cu o revenire de pana la un punct procentual pe an, mai putin decat in cazul tarilor neutre din punct de vedere demografic. Yoo (1997) leaga  în mod explicit îmbătrânirea de preţurilor activelor şi arata cum si cu cat miscarile demografice genereaza modificari de joasă frecvenţă ale preţului. Imbătrânirea scade preţul capitalului, asta e evident.

Exista cercetatori care s-au concentrat pe efectul imbatranirii asupra pietei preturilor activelor bursiere (Geanakoplos, in 2004) costul capitalului (Auerbach şi Kotlikoff ) sau al pietei salariilor (Auerbach, 1987).

În ultimii 30 de ani, în anii active din generaţia Baby Boomer, preţurilor activelor au crescut masiv. Teoria postuleaza ca in asemenea situatii, economiile « boomers “, vor fi sub presiune, mai ales atunci cand această generaţie se va retrage şi va începe să vândă activele sale generaţiilor care vin din urma.

Un procent mai mare al PIB-ului real pe cap de locuitor corespunde cu preturi in jurul unu la sută mai mare al pretului mediu din real state. În mod similar, o crestere a numarului populaţiei cu un procent implică o crestere medie de 1% a pretului mediu din real estate.

2 thoughts on “Cum afecteaza imbatranirea populatiei preturile caselor?

  1. Grafice si prognoze pentru zeci de ani.. Vine un razboi alta criza pe care nimeni sau foarte putini pot sa o prevada, si se dau toate peste cap.
    Nu stiu cum poate sa fie numite “stiinte” economice , analisti , doctori samd, cand e clar ca nu e o stiinta fixa si aproape orice se poate schimba de la o zi la alta, in functie de evenimente care nu pot fi prevazute. Se schimba legi, tari, oamenii, apar lucruri noi , sau poate da careva o bomba atomica si va fi plin de locuinte goale si parasite peste tot..

  2. Pingback: Cum afectează îmbătrânirea populaţiei preţurile caselor? | Financiarul

Leave a Reply